近期有个关于买卖房产，买方最后还得自负部分损失的案例，我想有必要和大家说说。两个原因：1）延续我曾经在专栏里提到买家自己要小心的建议；2）在房市火红时，房产的价格是以拍卖或者投标的方式处理时，建议买家咨询律师，听取专业人士的意见。
许 多的华人喜欢把多余的资金投资在房地产上，因为我们老祖宗用过 “有土斯有财”来形容财富。看看前阵子房地产市场的热络程度大概就可以知道是卖家的市场，拍卖会上流标的房产不多。相对的，成交的房地产价格就连房地产经 纪自己也形容市场的起伏真的是“惊奇不断”！但那是好的一面，不好的一面是，万一买家因为个人因素，听取律师的建议后，却没有采取进一步的保护措施，急先 锋地买到了一栋漏水屋后怎么办？
我想提起司法诉讼的可能性是很大的，除了卖家告不了外，其他能告的都 告了！这么做，买家的目的是什么？当然是希望透过诉讼，由被告们支付买家所有的损失！但是如果法院的看法是买家的损失是自己造成的，那买家可能就拿不回所 有的损失了。换言之，买家即便有理，买家还是必须承担一部分损失的责任。
案例：甲乙两人几年前相中 了一套房。不过因为要价过高，买卖没有成交。数年后，甲乙相中的房产被银行以债权人的身份放到市场拍卖了。甲乙后来是以400万的价格买到了他们数年前相 中的房产。虽然他们有和自己的律师咨询过，但是甲乙没有在买卖房产协议书上加上任何可以保护到自身权益的条款。相反地，银行作为卖家除了删除卖家的保证责 任条款外，还再加上了诸如后果自负这类的条款等等。甲乙签约后，该协议其实就等于是无条件的协议了。房产也在交割日完成了交割。交割后，甲乙找专业的人员 做了份房产报告，报告的内容说甲乙的房产是个问题多多的漏水屋，整修的费用大约是200万！
买到了个 漏水屋，甲乙此时当然不服，依据以往漏水屋的判例，认为市政府没有在签发符合条款证书（code compliance certificate或CCC）时尽到应有的责任，于是向市政府提告，求偿整修和其他损失的费用。对于这项指控，市政府的回应是：1）市政府承认在签发 的过程中有过失；2）但是甲乙因为自己购买前没有和常人一般做该做的房产检查，因此有共同过失（contributory negligence）的责任。市政府主张，不需赔偿甲乙提出的全部损失金额。
法官庭审后依据庭讯证 据认定，甲乙自己在购买房产前没有提出任何保护权益的条款是造成自己买到漏水屋的原因。例如：甲乙签约时没有提出建筑物检查报告条款，也没有依据律师的建 议去做。问题是，如果甲乙有过失责任，不就意味着社会大众不能再信任市政府签发的符合条款证书了吗？如果真是这样，那要政府干嘛？
关 于这一点法官依据的原则是：有无“共同过失”必须依据个案的事实和原告（例如：买主）是否有合理地做了该做的事来认定。而被告（例如：市政府）只须提出原 告的损失是因为他在购买房产前没有为保护自己的利益在合理的状况下做出一般人会做的行为所造成的。因此，即便市政府有疏失，也不代表受损者没有“共同过 失”的责任。最终买方还是自己承担了约30万的整修费。
在法理上大家可能对理解这个原则会有些困难， 所以我建议大家不妨用常识来理解这事：1）绝大多数的民众都知道有些房产现在有漏水的问题；2）自己不是漏水屋专业的检查人员，应该在房产买卖协议上加注 任何可以保障自己权益的条款；3）听取律师的专业意见。最重要的是：“买家自己要小心！”