上周的专栏是关于哪一种“地产开发商”在法律上可以将小心谨慎义务转嫁（delegable）给第三人，哪一种是无法将小心谨慎义务转嫁（non-delegable）给第三人。法院的看法是，地产开发的目的是商业时，那开发商就不能转嫁他的小心谨慎义务。
这 周我继续上周“地产开发商”的主题，不过这周是从税务的角度来看这个问题。为什么？因为一般的地产开发商不会有小心谨慎义务的意识，反正房子卖了也就卖 了，诉讼这种问题太遥远了！但如果确有一些地产开发商想以开发的地产是“自住”为理由，並借由设立基金的方式达到减税或是不纳税的目的，这周的主题就和他 们相关了。当然，不是所有的地产开发都会被税务局盯上。和税务局没有往来是最好的，但是万一有的话，你会提出什么样的辩护理由呢？
案 例：甲先生夫妇设立了个家庭基金，甲先生夫妇两人和他们的律师是基金的管理人。基金受益人是甲先生夫妇。基金的可能受益人是甲先生夫妇的孩子。在基金设立 后的12年中，甲先生夫妇一共买卖房产11次。其中有10次都是买地后，委请专业人士盖房到一定的程度，再由甲先生接手后续的工作。建筑证照和安排建筑工 人把房子盖完是由甲先生夫妇一手承包，不假手他人。甲先生夫妇在这些“自住”的房产里住了从2个月到10个月不等。
由 于甲先生夫妇是以他们的家庭基金作为房产的买卖方，而基金管理人对基金有绝对的高标准责任，因此调查和听证会时国税局找的是所有的“基金管理人”共三位。 调查之后国税局做出了甲先生夫妇的家庭基金积欠国税局收入税（income tax）和 GST约10万元（不含罚金）。国税局的理由是，甲先生夫妇的家庭基金买卖房产的目的在“购买房产时”的意图是“销售”（selling）。 由于买卖房产协议签约的都是甲先生夫妇，因此甲先生夫妇主张他们的买卖不是销售。由于甲先生夫妇主张他们的行为不是销售，因此对此举证的责任是在甲先生夫 妇的身上。
听证会上甲先生夫妇对12年间为什么需要换这么多房子提出的辩护理由是：1）隔壁邻居经常 令人“毛骨悚然”地往甲先生夫妇的卧房看。甲先生夫妇在这个房住了2个月；2）因为有羊毛地毯，恶化了原有的哮喘病。甲先生夫妇在这个房住了9个月；3） 新房有可能是漏水屋。甲先生夫妇在这个房住了2个月；4）新房离女儿的学校太远了。甲先生夫妇在这个房住了8个月；5）新房离铁路和冷冻库太近，因此太 吵。甲先生夫妇在这个房住了7个月；6）新房附近的红绿灯的灯光在晚间时造成困恼以及新房附近有更多的房子建造，孩子到附近的公园去玩时会不安全。甲先生 夫妇在这个房住了3个月。
法官听了这么多逻辑有问题的辩护理由后，很快就否决了甲先生夫妇的辩护理由，判决甲先生夫妇的家庭基金没有能够证明它不是地产开发商。因此国税局是胜诉的。
甲先生夫妇说了这么多，但是理由都是“事后”想要遮掩当初买卖房产是开发挣钱的目的。这个案例给地产开发商最大的警惕是，“基金”透过基金管理人的行为后，基金一样也是“地产开发商”。一旦被认定是地产开发商时，所有的基金管理人都有缴付积欠国税局欠款的责任。