前阵子房产热的时候我和几位朋友见面喝茶时，不管一开始的话 题是什么，最终一定会有谈到房产的话题。我听到的都是已经在哪里买了块地，正在盖什么样的房子，成本大约是多少，卖了有多少利润；要不就是谈到已经相中了 哪块地，要价多少，计划盖什么房，利润大概会有多少等等。听朋友们在新西兰的地产市场上打出了一片天地，我很赞赏他们对地产市场脉搏拿捏得准确，因为不是 每个人都有这种能力的。
也许是职业病吧，作为一名律师，听到朋友们侃侃而 谈他们在专业领域的知识时，我却突然想到了一个法律问题：万一盖的房子有漏水，将来应该由谁负责整修的费用？我想到这个问题，是因为在新西兰有个小心谨慎 义务（duty of care）的民事法律原则。有义务却没有做，如果造成伤害（此处所指伤害并非皮肉伤，而是民事伤害），自然也会有责任问题。这个原则对盖房子的开发商 （developer）当然适用，但想到这个问题时，我一时还搞不清朋友盖的房子，和我自己委托专业的顾问向市府申请建照和专业的建筑公司承包工程（下称 第三人）盖給自己居住的房子在法律责任归属上有什么差异。我自己委托第三人在自己的地上盖給自己居住的房子不也是地产开发的一种？如果这两者差异的地方， 似乎只是我盖得少，朋友们盖得多而已。可是法律是怎么看待在自家地上盖房子給自己住的地产开发商和盖房子的目的是盈利的地产开发商的？这个问题表面上看起 来不重要，但万一地产开发商在建筑时因为没有尽到小心谨慎义务，造成了买家伤害，那就有责任归属的问题。
案 例：甲先生有一块商住两用的地，这块地甲先生购买时只有一栋商用建筑物，甲先生在里面经营个小生意。几年后，甲先生觉得住家和商业建筑物离得太远了，所以 决定在空出的土地上盖一栋家居房。甲先生对盖房子是完全没有经验的，因此委托了第三人协助。甲先生只有对房子的格局和颜色提出了选择，除此之外，他没有参 与建筑事务的工作。
甲先生在新房住了几年后决定把房子卖了，乙先生后来购 买了这栋房产。但是在乙先生购买两年后，房子漏水了！为了整修漏水的问题，乙先生支出了40万！买到了漏水屋乙先生当然不服，因此主张甲先生作为”地产开 发商”盖房子时他没有尽到小心谨慎的义务（duty of care），建筑过程中有了疏忽，造成了乙先生的损失，因此主张甲先生赔偿他40万修房的费用。
甲乙间争议的焦点只有一个：到底甲先生是不是”地产开发商”？
法 官最后的判决是甲先生不是民法里面有小心谨慎义务的地产开发商，因为甲先生可以把他应有的义务转给（delegable）他委托的第三人承担。为什么甲先 生不是地产开发商？法官认为甲先生开发地产时并不是以盈利为目标，而是在自己的地上给自己盖一栋房。换言之，以商业盈利为目的的地产开发商是无法将其小心 谨慎的法律义务转给（non-delegable）第三人承担的。
虽然甲先生胜诉了，但是这个判决似乎留下了许多想象空间。例如：地产开发商是以盈利为目的，但所有事务和甲先生一样是外包给第三人执行。如果日后有责任问题产生，这责任是该由谁负呢？